资产评估之现代居民住房保障性

保障性住房影响评估所能起到的作用与参与评估的市民所具有的能力呈正相关。保障性住房影响评估要想获得成功，在市政会议上就必须有非常活跃的公众为之努力。2015年11月，对于当时正就读法律系的来说是个重要的月份：他起草的保障性住房影响评估法案在亚特兰大市地方议会上全票通过了。在此之前已经在亚特兰大研究住房问题8年，这8年的研究让深刻地了解到：亚特兰大有很多人在住房方面存在困难，需要艰难地寻找负担得起的房子。他相信，此次立法中通过的保障性住房影响评估法案将能解决“住房困难”问题。人们并不陌生的“环境影响评估”是用来评估“拟开发项目”对自然和人类环境的影响，与之类似，“保障性住房影响评估”要求政府在出台某项政策之前，需要评估该政策对居民“住房负担”的影响。

美国住房和城市发展部门的资料显示：目前约有1200万美国家庭，其住房开支超过收入的一半，住房情况堪忧。研究发现，不论是对新商业项目进行企业税收优惠，还是联邦政府补贴性住房申请政策，或者是其他政府决定策都会对“居民的住房负担情况”产生影响。所以，以立法形式对“保障性住房影响评估”进行规定，就是要推动政府在制定政策时也能重点考虑到政策对居民的住房影响。这个想法并非史无前例。

自2007年起，德克萨斯州的奥斯汀市就开始实践保障性住房影响评估了，的地产开发商开始向社会提供更多住得起的房子。但是，尽管政府规定开发商要评估其项目的潜在影响，却没有明确要求开发商们必须采用定量分析，以数据形式对新增或减少的保障性住房进行分析说明。在看来，这些数据必不可少。为此在亚特兰大市保障性住房影响评估立法草案中增加了一个叫作“记分卡”的评估办法，即要求开发商与政府工作人员，借此准确测评拟开发项目将对“保障性住房”产生怎样的整体影响。如果没有这个“记分卡”评估办法，在新项目审批后，评估人员要向开发商追问：这个负担级别将会有多少住房？那个负担级别又会有多少住房？有了‘记分卡’的规定，就无需再问这些问题了，因为开发人员必须主动提供答案。亚特兰大市保障性住房影响评估条例将于2016年7月生效，其规定：开发商在启动项目前需要在保障性住房方面进行评估，市政当局在启动由联邦政府资助的项目时，也要考虑到项目对保障性住房的影响。谈到，在全美大多数城市，那些苦苦寻求保障房的人，其收入约为该地区收入中位数的30%，但各个城市却倾向于为年收入约为地区收入中位数的80%的家庭建造房子。

鉴于这种供需不匹配希望将保障性住房影响评估加入到政府决策者的制度要求里，以便促使决策者去考虑其决策对住房将产生什么样的影响。可喜的是，越来越多的城市开始对“保障性住房影响评估”感兴趣。例如新奥尔良和匹兹堡，它们已始对保障性住房影响评估条例进行研究也就条例相关问题与其他10个城市的工作人员进行过交流。匹兹堡市议员已向当局提出了“保障性住房影响评估”的立法建议，并且得到市规划部门的审议。他说，“以前在不了解一个项目对当地和附近居民将产生何种长期影响时，我们往往就进入批准决定环节。如果将保障性住房影响评估付诸实施，可以帮助我们先分析一个项目对住房的长期影响，再去决定是否批准该项目；或许，我们甚至会在讨论中说，‘等一下，我们还想新增一些额外的保障性住房’。”旧大学的城市事务教授认为，保障性住房影响评估能加强分析力度，能帮忙理清经济发展怎样对区域的住房情况产生影响。她说，将会非常有意思。教授比较乐观，她认为，“以保障性住房影响评估所得的数据为依据，可以要求开发商多建造一些本地居民负担得起的住房，或者是要求成立保障性住房基金并向其注资。”但是 和也慎重地表示，保障性住房影响评估所能起到的作用与参与评估的市民所具有的能力呈正相关。

对环境影响报告的呼吁遭到了强大的商业利益人士和他们律师团队的强烈反对，保障性住房影响评估显然也将面临同样的挑战说，“保障性住房影响评估要想获得成功， 在市政会议上就必须有非常活跃的公众为之努力，换句话说，需要公民主动争取。”