房地产评估报告抵押评估价值的含义

目前贷款以房地产作抵押物进行反担保的行为十分普遍，但由于贷款期短则一年，长则5年，因此在初次房地产抵押时，搞清楚其抵押价值的含义，能够正确使用房地产抵押价值，对估价机构和银行都十分重要。那么，房地产评估机构和银行对抵押价值有什么不同需求和认识呢？

　　一、房地产评估机构抵押评估报告中抵押价值的含义：

住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达：

　　1、价值=完全价值

　　2、市场价值=价值－法定优先受偿款

　　3、抵押价值=市场价值

　　4、净值=抵押价值－实现抵押权所需税费

　　同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。

　　假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。（估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用）”。其含义为：在2014年9月5日这个时间点上（注意是“点”）估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。

　　那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢？

　　二、银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点：

　　1、房地产抵押价值是预期价值：

　　预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险（如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等）之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：它是一种用现值价格来表述未来可能实现价格的价值，一般情况下，这个未来指当前价值时点起一年。用公式表达为：

　　1）抵押价值=价值－贷款存续期内的风险价值－法定优先受偿款

　　2）抵押净值=抵押价值－实现抵押权所需税费

　　2、房地产抵押价值应具有安全性：

　　银行等金融机构在贷款时，抵押房地产并不是第一还款来源，只起到反担保的作用，是保证其贷款能安全的全额回收的另一道防线。如果贷款人贷款到期时能购保证还本付息，这时抵押房地产只是贷款人向银行提供的一种质保；如果贷款人到期无力还贷款本息，这时就需要强行处置抵押的房地产，保证受偿贷款的本息。这时，原评估抵押价值能否得以实现，就体现了房地产抵押价值是否具有安全性。

　　目前安全性是这样实现的：由估价机构评估出价值时点下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款，然后银行考虑了贷款人信用、收入或经营情况后，扣除30%-50%的金额而形成的。

　　因此，笔者认为这种抵押价值是部分具有安全性的价值，而完全具有安全性的价值应该考虑量化后的贷款存续期内风险价值。

　　3、房地产抵押价格的确实性：

　　房地产作为反担保抵押物有其特殊要求，其抵押价值要符合客观实际的原则，要求真实、正确、可用。

　　这种确实性来源于对类似物业的调查、各种情况的综合考查和经验判断。

　　比如对一个商业性大厦进行抵押评估，因为是明显有收益的物业，则在条件具备的情况下，应首选收益法进行估价。同时不能简单地以该大厦本身的收益或以同类地区相同物业的当时的收益情况还原出其抵押价值，而是要综合考虑或预测在抵押期内这些收益的变化情况，在此期间内都有哪些影响其收益的因素发生，才可能评估出确实的抵押价值。

　　4、房地产抵押价值变现的难易有多样性：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》和一些相关的法律、法规都有规定，允许抵押的房地产有土地使用权、在建工程和现房。

　　以住宅房的开发程度为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地；

　　以住宅房的市场替代性为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、独立别墅；

　　以住宅房的产别为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：住宅私产、住宅股份产、住宅公产；

　　以抵押房地产的用途为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：住宅、办公、临街商铺、商场商铺、商场。

　　三、估价机构和银行对抵押价值的需求如何保持一致？

　　估价机构评估的抵押价值由于必须按照《房地产估价技术规范》的要求进行，因此，在“谨慎原则”条件下，普遍以当前“价值时点”这个时间点求取估价对象价值，参考的是当前市场价格，只是扣除法定优先受偿款后剩余的价值作为抵押价值报给银行使用，并未考虑抵押存续期内的风险价值。

　　银行在使用估价机构的抵押价值时，也明白其中并不包含存续期内的风险价值，但自身又无法量化判断该价值的具体数值，因此，普遍采用“打折”等手段确定贷款成数，防范贷款风险。一般情况下，感觉风险大就“打折”多一些，贷款成数小一些；感觉风险小就“打折”少一些，贷款成数大一些。

　　那么，如何考虑抵押存续期内的风险价值呢？其实，该风险价值就是抵押物的变现能力，考虑抵押存续期内的风险价值就是进行抵押物变现能力分析，一般情况下，应由估价机构完成。目前在一些较大型估价机构的报告中也有变现能力分析，但往往表示为“能力强”、“能力弱”或者直接给一个百分比，与贷款成数类似且并无具体量化数值。

　　因此，房地产评估机构在进行考虑了变现能力分析的抵押价值评估时，应按以下顺序进行：先评估出抵押房地产的价值，然后进行变现能力分析，一定要量化一个数值，并从评估价值中减去这个数值，再减去法定优先受偿款。其中变现能力分析可以从以下几个方面考虑：1、房地产通用性、独立实用性、可分割转让性、变现时间长短；2、预期可导致抵押房地产价值下跌的因素；3、变现税费多少、变现难易程度大小。还有其它一些因素，就不一一列举了。

　　总之，在经过以上考虑了变现能力分析之后的抵押价值的评估后，可以大大增加银行等金融机构的贷款安全性。但目前存在的困难是，这种条件下的抵押价值往往过低，因为出于谨慎的考虑，该减值都减掉了，容易造成抵押人不理解和反感，估价机构积极性不高。而如果由银行等抵押权人主动推动实施，才可能使估价机构和银行对抵押价值的需求和认识保持高度一致。