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介绍土地评估的两种方法

发表时间:2021-07-23 14:21

土地评估便是评价人员依据土地评价的准则、理论和办法,在充分把握土地商场交易资料的基础上,依据土地的经济和天然特点,按地产的质量、等级及其在实际经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用方针等要素对土地收益的影响。归纳鉴定出某块土地或多块土地在某一权力状态下某一时点的价格的进程。

土地评估便是评价人员依据土地评价的准则、理论和办法,在充分把握土地商场交易资料的基础上,依据土地的经济和天然特点,按地产的质量、等级及其在实际经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用方针等要素对土地收益的影响。归纳鉴定出某块土地或多块土地在某一权力状态下某一时点的价格的进程。
土地评估
介绍土地评估的两种办法:

(一)商场比较法

商场比较法是土地评价中最根本、最常用的评价办法之一,也是国际上通用的根本评价办法。商场比较法是依据商场代替原理,将待估土地与具有代替性的,且在近期商场上交易的相似土地进行比较,并对相似土地的成交价格作恰当批改,以此预算带估土地客观合理价格的办法。商场比较法的理论依据是代替经济原理。依据经济学理论,在同一商场上,关于具有相同效用的产品,应该具有相同的商场价格,即具有彻底的代替联系。在同一商场上具有代替联系的两个以上产品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。商场比较法便是通过对具有代替联系的相似土地的交易价格进行批改,求得待估宗地的价格。

(二)收益复原法

收益复原法又称收益法、收益本钱化法、地租本钱化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以必定的土地复原利率复原,以此预算带估土地价格的办法。因为土地具有永续性,因而人们能够等待外来的土地收益。当把这未来若干年连续而不断取得的土地纯收益以必定的复原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。从理论上讲,具有永续性的产业都能够出售,即都有商场价格。而这个商场价格也便是产业的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简略含义便是,出资购买一块土地而取得的纯收益,在价值上等于将这笔出资存入银行而每年取得的利息量。这便是收益复原法的根本原理。

因为土地收益是不同出产要素组合的结果,土地仅仅其间的要素之一,还有人类劳作、本钱、办理和科学技术等,因而,土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量,或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的,理应归土地所有者所有,因而,它便是地租。

收益复原法一土地纯收益的确定为条件,因而,它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的评价。

根本公式:

土地收益为无限年期

V—土地收益价格

a—土地纯收益(地租)

r—土地复原利率

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